Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить
Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета можно сравнить с учетом вновь построенных объектов. Просроченное обновление сведений в Едином государственном реестре капитального строительства может иметь нежелательные последствия, такие, как налогообложение зданий, которые невозможно использовать или уже полностью уничтожены, а также невозможность продажи земельных участков, на которых находились утерянные объекты, или начать новое строительство.
Для актуализации сведений в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Этот документ представляет собой подробный отчет о техническом состоянии объекта, фиксирующий все имеющиеся недостатки и дефекты. Акт обследования необходим для регистрации объектов недвижимости в Едином государственном реестре капитального строительства и обеспечивает надлежащую охрану прав собственности на недвижимость.
При заполнении акта обследования необходимо следовать определенной процедуре, чтобы исключить ошибки и погрешности при переносе информации. Прежде всего, проводится осмотр самого объекта, фиксируются все имеющиеся дефекты и недостатки. Затем осуществляется определение технических параметров объекта, которые включают в себя площадь, конструктивные характеристики, количество этажей и т.д. В конце составляется технический отчет, включающий краткое описание объекта недвижимости, основные технические параметры и перечень всех обнаруженных дефектов и недостатков.
Таким образом, акт обследования является необходимым документом для актуализации сведений в кадастровом реестре и защиты прав на недвижимость. При его заполнении необходимо следовать определенной процедуре и обеспечить максимальную точность и достоверность информации.
Зачем нужен акт обследования
По данным части 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства подтверждает факт гибели или уничтожения объекта и составляется кадастровым инженером после осмотра соответствующей территории. При этом, акт обследования может быть оформлен в электронном виде с использованием квалифицированной электронной подписи аттестованного специалиста или же на бумажном носителе в случае, если такое условие оговорено в договоре подряда.
Информация о качественной и точной документации недвижимости является одним из ключевых факторов при ее регистрации. Для этого нужно заполнить Акт об утверждении итогов кадастровых работ, который содержит информацию о недвижимости, заказчике работ, а также о кадастровом инженере, выполнявшем работы.
Важно учесть, что вся информация должна быть на русском языке, а цифры следует вносить арабским способом. Также электронный образ документа должен быть точно и полностью соответствовать бумажному в соотношении 1:1. Количество листов в документе не ограничено - если их несколько, то электронную версию нужно сформировать в одном файле.
Сведения об объекте недвижимости
Нужно указать наименование объекта и его кадастровый номер.
Сведения о заказчике
Необходимо внести информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц - ФИО, а также страховой номер индивидуального лицевого счета, если таковой имеется. Для юридических лиц - полное наименование.
Сведения о кадастровом инженере
Нужно указать ФИО инженера, его номер квалификационного аттестата, а также контактный телефон и почтовый электронный адрес. Если инженер является сотрудником компании, то следует указать ее наименование и адрес. В этом разделе также нужно указать дату завершения кадастровых работ.
Перечень документов
Следует составить список всех приложенных к акту документов, вписывая их наименования и реквизиты.
Заключение
Кадастровый инженер приводит свое заключение о том, что объект недвижимости прекратил существование.
При составлении акта обследования здания возможны ошибки. Они могут начинаться с технических неточностей, таких как опечатки, неточные названия или неверные цифры, и заканчиваться недостоверными сведениями. Некоторые из таких ошибок могут быть крайне серьезными. Например, в акте может быть указана неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Также может случиться, что документ заверяют недействительной электронной подписью, особенно если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров. Такие ошибки могут привести к тому, что акт обследования будет признан недействительным, что в свою очередь может сделать невозможными другие кадастровые операции.
Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.
Сообщаем вам, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", заменяя действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Акт обследования - это документ, подтверждающий, что недвижимость либо полностью, либо частично перестала существовать. Если объект уничтожен в результате чрезвычайного происшествия, техногенной катастрофы или другого форс-мажора, то это не является поводом для снятия строения с кадастрового учета. Соответствующая справка из подразделения МЧС также не может послужить основанием для внесения изменений в реестр. С точки зрения юридических формальностей, фактическая гибель строения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства.
Для чего требуется акт обследования зданий и сооружений? Перечислим случаи:
- Когда объект недвижимости уничтожен (гибель);
- Когда разрушен с целью дальнейшего уничтожения (снос);
- Когда объект снят с учета на время или окончательно.
Акт обследования зданий и сооружений необходим в вышеперечисленных ситуациях.
Гражданское законодательство определяет гибель или уничтожение объекта как его окончательное и необратимое прекращение существования, когда владелец больше не может воспользоваться своей собственностью. В случае частичного разрушения здания, вызванного природными катастрофами, такими как наводнение, пожар, землетрясение или оползень, не идет речь об уничтожении, а скорее об изменении его свойств. Если владелец не может или не желает восстановить здание, неэффективно с экономической точки зрения, ему следует провести снос и осуществить обследование.
При этом, право собственности и оплата налогов за использование недвижимости прекращается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.
В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.
Акт обследования здания является документом, который составляет кадастровый инженер - квалифицированный специалист, имеющий полномочия на проведение работ и подготовку соответствующей документации. Для выполнения данных работ важно, чтобы кадастровый инженер соответствовал следующим требованиям, закрепленным в статье 29 Закона о кадастре:
- гражданство Российской Федерации;
- наличие высшего образования;
- отсутствие судимости, а также наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
- наличие квалификационного аттестата, полученного после прохождения квалификационного экзамена;
- наличие необходимой печати, штампа и бланков, содержащих адрес и идентификационный номер квалификационного аттестата;
- наличие электронной цифровой подписи для использования в электронном государственном документообороте;
- опыт работы не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с обязательным участием в обследовании зданий или подготовке к ним.
Одним из оснований для выполнения кадастровых работ является договор подряда. В нём указываются все виды работ, которые будут выполняться инженером, а также условия, сроки, итоговую сумму оплаты. В рамках договора прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.
Для предоставления кадастровому инженеру единственно необходимого документа, необходимо обладать свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он находится. Однако, для более быстрой подготовки акта обследования кадастрового инженера, владельцы недвижимости могут предоставить кадастровый паспорт или техническую документацию на объект.
Процесс подготовки акта начинается с того, что кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и проверяет учетные данные с фактическим состоянием объекта. Далее, он готовит акт в соответствии с требованиями, используя xml-файл и скрепляя данные усиленной электронной подписью. Если есть необходимость в бумажном варианте, то исполнитель подготавливает два экземпляра акта, каждый из которых должен быть прошнурован и зарубрикован на каждой странице, а также заверен печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице.
Важно отметить, что специалисты Государственного кадастра недвижимости принимают информацию от исполнителей исключительно в электронном виде.
Общий срок процесса обследования и оформления акта занимает от 5 до 7 рабочих дней.
Следует убедиться, что акты обследования зданий соответствуют требованиям закона. Это крайне важно, поскольку на их основании принимается решение о прекращении права собственности на объект. В случае прекращения такого права здание перестает существовать не только физически, но и документально. В таком случае в Государственном кадастре недвижимости будет соответствующая отметка. Все эти процессы требуют существенных финансовых затрат, как со стороны собственника недвижимости, так и со стороны государства.
Корректное оформление документа: советы
Для того, чтобы документ был правильно оформлен, нужно придерживаться требований, которые перечислены в Приказе № 861 Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года. Приказ устанавливает форму и состав сведений акта обследования, а также требования к его подготовке.
На рисунке 1 представлена типовая форма акта обследования здания, которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.
Фото: freepik.com