Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

На этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, создается смета. От того, насколько хорошо будет соблюден рабочий проект, зависит успешное завершение строительства.

Поэтому так важно заранее продумать все детали и учесть все особенности. Необходимо учесть выбранную для строительства землю и процесс обустройства участка. Также не стоит забывать о важности выбора качественных материалов и поставщиков, а также подрядчиков строительных работ. Все эти моменты мы расскажем в данной статье.

Современное строительство дома - с чего начать

Ключевая задача в строительстве заключается в том, чтобы не пренебрегать требованиями законодательства, и не начинать по своему усмотрению, когда речь заходит о строительстве. Первым и самым важным шагом для всякого застройщика, планирующего строительство личного жилого дома (ИЖС), будет уведомить власти о своих планах. Это происходит через обращение к администрации или МФЦ и соответствует положениям статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Соответствующая форма уведомления приведена в Приложении к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Более того, тот же самый шаг должен быть сделан застройщиком в первые 30 дней после окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС, а также садового дома. В этом случае действия должны соответствовать требованиям частей 16–21 статьи 55 ГрК РФ.

Однако, важно понимать, что строительство дома на участке, находящемся в зоне с ограничениями строительства, может противоречить статье 104 Земельного кодекса РФ. Например, если участок находится на территории, выделенной для безопасной эксплуатации объекта энергетики или транспорта, связи или военного объекта. Если строительство дома запланировано в историческом поселении, то застройщик должен описать параметры, цвет, предполагаемые стройматериалы и приложить изображение дома с фасадами.

Получив уведомление, чиновники проводят проверку на возможность возведения частного дома на данном участке и, если ответ положительный, выдают разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно при оформлении прав на садовые и жилые дома ознакомиться с официальными позициями министерств и ведомств. Несмотря на то, что информационные письма не носят нормативного характера и не имеют законной силы, они содержат разъяснения, которые важно изучить.

В частности, в списках находятся письма с официальными разъяснениями от Минэкономразвития России, Росреестра и Минстроя России. К числу таких писем можно отнести:

• Письмо от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23и Минэкономразвития России, в котором говорится о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года № ОГ-Д23-1873 «О рассмотрении обращения», в котором рассказывается о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированные садовые дома;
• Письмо от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 Минстроя России о необходимости приведения объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 Росреестра, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 «О рассмотрении обращений», в котором говорится о рассмотрении обращений относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и Минэкономразвития России об использовании положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ по вопросам кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 Минстроя России о строительстве объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов;
• Письмо от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 Минстроя России о внесении изменений в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Несмотря на то, что информационные письма не являются нормативными актами, они могут помочь людям, желающим зарегистрировать свое право собственности на садовые и жилые дома. Поэтому ознакомление с ними может быть полезным.

Получив разрешение на строительство, первым делом необходимо изучить нормативно-техническую документацию, которая регулирует проектировочные, изыскательные и строительные работы. Это особенно важно для документов, которые автоматически обеспечивают соблюдение «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» и «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности», а также удовлетворяют требованиям постановления Правительства РФ от 16 февраля 2008 года №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». В этой категории важно обратить внимание на своды правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и другие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013). Получившиеся знания помогут надежно и качественно осуществить застройку.

Одной из основных мер по обеспечению пожарной безопасности при строительстве домов является правильное расстояние между постройками. Это гарантирует, что в случае пожара, огонь не перекинется на соседние здания. Также необходимо учитывать огнестойкость материалов при выборе расстояния.

Если дом построен из кирпича или бетона, то минимальное расстояние должно быть не менее 6 метров. Если для перекрытий дома используются металлический каркас с деревянными стропилами, то расстояние должно быть не менее 8 метров. Если постройка выполнена из дерева, то расстояние должно составлять не менее 15 метров.

При строительстве дома также необходимо учесть подъезд к зданию, включая подъезд для пожарной техники, а также заложить возможность эвакуации и проверить коммуникации на исправность. Требования к стройматериалам в отношении пожарной безопасности регулируются Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности.

Помимо этого, следует учитывать, что площадь земельного участка под строительство дачного дома должна составлять не менее 600 квадратных метров. Участок также необходимо оградить с помощью сетки или решетки, чтобы не затенять соседей. Однако, если есть согласие соседей, со стороны улицы можно поставить глухой забор.

Одним из важных факторов, которые нужно учитывать при планировании строительства, являются нормативы расстояний. Так, если речь идет о строительстве частного дома, то необходимо соблюдать минимальное расстояние в 5 метров до красной линии улиц и в 3 метра до красной линии проездов. Если мы говорим о хозяйственных постройках, то в этом случае нормативное расстояние до красных линий составляет как минимум 5 метров. Если на участке планируется содержание скота, то застройщик может возвести на территории хозпостройки для животных (например, хлев или курятник), а также сараи для хранения корма и инструментов. При этом жилые помещения следует изолировать от хозпостроек для животных минимум тремя подсобками, а расстояние между этими постройками и входом в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовый участок, то стоит предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (в случае отсутствия канализации). При этом необходимо соблюдать определенное расстояние между постройками: от дома до уборной – не менее 12 метров, а до душа и бани – не менее 8 метров. Не стоит также забывать об устройстве подземных инженерных сетей, которые должны быть устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по площади.

Кроме того, застройщику необходимо максимально сохранить рельеф, качество поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Не менее важным фактором является обеспечение системы водоотведения. Поэтому при строительстве дома необходимо соблюдать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также и санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

Застройщик, планирующий строительство дома из керамических блоков и кирпича, обязан учитывать ряд нормативно-технических документов. Данный перечень не является исчерпывающим, однако включает наиболее важные документы:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Кроме того, важно ознакомиться со всеми ГОСТ по выбранным стройматериалам. Это необходимо для того, чтобы учесть все особенности и требования к использованию данных материалов. Например, использование керамических поризованных блоков и кирпича потребует изучения межгосударственных и национальных стандартов, предъявляемых к таким стройматериалам. Важно не упустить ни одной детали, чтобы обеспечить безопасность и качество строительства.

Рекомендации опытных строителей: начинайте строительство не с фундамента

Многие начинающие строители считают, что правильное строительство дома начинается с укладки фундамента. Однако опытные строители советуют уделить время подготовительным работам. Сначала проводят геологический анализ и изучают состав почвы. Затем проектируют тип постройки и т. д.

Выбор типа фундамента зависит от рельефа участка, поэтому очень важно не допустить ошибок в этом вопросе. Сухие участки отличаются присутствием возвышенностей и холмов, мокрые — наличием низин и заболоченных мест. В работе с каждым типом рельефа необходимо учитывать различные источники влаги и прочие факторы, которые могут повлиять на затраты на строительство.

Если рельеф участка неудачный, могут потребоваться незапланированные земляные работы. Поэтому перед проектированием желательно привлечь организацию, которая проведет топогеологическую экспертизу.

При проектировании дома на участке с определенными геологическими процессами, которые могут создавать риски для эксплуатации объектов застройки, в проект дома закладываются инженерно-защитные мероприятия в соответствии со сводами правил.

Меры инженерной защиты могут варьироваться в зависимости от определенных факторов. Это могут быть противооползневые и противообвальные, противоселевые, противолавинные или противокарстовые берегозащитные сооружения, а также меры по защите от подтопления и затопления, морозного пучения грунтов и наледеобразования, термокарста.

При проектировании, расчете, возведении, реконструкции, изготовлении и эксплуатации строительных объектов также необходимо соблюдать межгосударственные стандарты. Нередко даже при доскональном изучении теоретической базы многие начинающие строители допускают ошибки при возведении дома. Все эти моменты стоит учитывать, чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем.

Как известно, строение дома — это сложный и многогранный процесс, который может сопровождаться многочисленными трудностями. Один из наиболее распространенных раздражающих факторов при строительстве — это ошибки. Но, как показывает практика, многие из этих ошибок можно избежать, если не забывать о простых вещах.

К типичным ошибкам при строительстве дома относятся:

1. Неправильный выбор типа фундамента и материалов для постройки, утепления, облицовки и кровли. К ключевым факторам, являющимся причиной ошибок при выборе строительных материалов, относятся целевое использование дома, особенности почвы на участке и климат. Каждый вид дома непременно требует своего типа фундамента и материалов. Например, если вы строите летнюю дачу, то просто достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, в то время как для постройки круглогодичного дома настоятельно рекомендуется использовать более надежные материалы, такие как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки, кирпич и т.д.
2. Использование низкокачественных строительных материалов. При строительстве можно столкнуться с ограниченным бюджетом и строители часто предпочитают использовать более дешевые материалы, что в свою очередь приводит к проблемам в будущем. В то время как стоимость дешевых материалов кажется вполне обоснованной на короткой дистанции, но такие материалы не всегда справляются с задачей в долгосрочной перспективе, из-за чего необходимо заменять их через короткий промежуток времени.
3. Нарушения при соблюдении требований пожаробезопасности. При проектировании дома необходимо учитывать все детали, состоящие во взаимосвязи с пожаробезопасностью. Важно учитывать сохранение дистанции, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы. В данном случае керамические блоки получают очень высокие оценки, так как они могут выдерживать температуру до 800-1200°С, это в два-четыре раза выше, чем у кирпича дешевого типа. В этом параметре, только шамотный и кварцевый кирпич, используемые для устройства каминов и печей, превосходят керамический лицевой кирпич.
4. Неправильное устройство кровли. Важно подойти к выбору кровельного материала обоснованно. Необходимо учитывать форму и конструкцию крыши, а также учитывать самые различные факторы при выборе покрытия. Например, для крыши сложной формы лучше использовать качественную гибкую черепицу со сроком службы 50-60 лет. Ее металлический аналог будет неоправданным решением из-за большого количества хлама, необходимости периодически защищаться от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции. Для того чтобы предотвратить ошибочный выбор кровли, необходимо прописать все особенности в проекте дома.
5. Нарушение требований по монтажу тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Одной из основных задач теплоизоляции является защита от мороза, долговечность и низкая проводимость тепла. Качественные материалы для теплоизоляции, должны из-за своих свойств "дышать", быть морозоустойчивыми, экологичными и прочными. Например, для защиты от влаги можно использовать керамические поризованные блоки или клинкерный кирпич. Создание надежной гидроизоляции поможет избежать различных проблем, таких как образование плесени и размножение паразитов, это можно добиться с помощью использования качественного клея и мастики.

Есть еще одна распространенная ошибка, заключающаяся в легкомысленном отношении к размерам земельного участка. Необходимо учитывать все детали и соотношение между объемом здания и площадью участка. Например, если вы строите дворец на 300м2 на шести сотках, в итоге вы получите громоздкое и некрасивое сооружение, которое не будет соответствовать нормам эстетики. Но это не все: строительной компании также необходимо оставлять достаточное пространство для выполнения строительства, для складирования стройматериалов и отходов и для возможности подъезда строительной техники.

Итак, если вы решили построить собственный дом, не забудьте: нужно тщательно подготовиться, изучить все нормативные документы, провести топогеологические изыскания на участке строительства, составить проект дома. Важно не забывать об ошибках, которые могут возникнуть при строительстве, а именно: выбор стройматериалов, устройство фундамента, кровли, гидро-, тепло- и пароизоляции, облицовки и т.д.

Фото: freepik.com